L’Union régionale HLM de Nouvelle-Aquitaine, présidée par Muriel Boulmier, et la Banque Territoriale. Ont publié le 6 décembre 2021, un livre blanc sur la relance du logement social en Nouvelle-Aquitaine. Le document analyse les causes du retard de production des logements sociaux et présente 5 propositions pour les redynamiser.

Redonner les moyens financiers aux collectivités locales et aux organismes

Le retrait de la taxe d’habitation a amoindri les ressources. Or, pour construire de nouveaux logements, il faut des moyens. Le Premier ministre a fourni une première réponse à cette proposition en annonçant la compensation de l’exonération de la taxe foncière par l’État pendant 10 ans. L’UR HLM suggère également des mécanismes financiers incitatifs pour les communes, tels que la revalorisation de la Dotation globale de fonctionnement (DGF).

Faciliter l’accès au foncier public pour augmenter les possibilités de construction des logements sociaux

L’accès au foncier est une condition essentielle à la réalisation de logements sociaux. Or, entre l’objectif zéro artificialisation des sols, la baisse de la densité et les exigences environnementales, il faut trouver un terrain d’entente. L’UR HLM propose alors de développer l’acquisition-amélioration, de densifier l’existant, de réinvestir les friches et d’aller vers du foncier public.

Réguler les transactions entre opérateurs privés et publics

Agir en concertation avec l’ensemble des interlocuteurs privés et publics  » collectivités locales, constructeurs et opérateurs fonciers » est essentiel pour éviter l’inflation du prix du foncier. Appliquer et respecter des prix de référence ou des prix plafonds conditionnerait les participations financières des collectivités.

Développer la concertation pour sécuriser les permis de construire des logements sociaux

Plus de 27 % des retards sont dus à des difficultés liées au permis de construire. L’UR HLM propose l’instauration d’un dispositif de pré instruction des opérations chargé d’intervenir en amont. Pour déjouer les éventuels obstacles et faciliter la production des permis de construire. 

Créer des Comités techniques opérationnels départementaux de suivi des opérations

De l’agrément à la livraison, la durée du processus et les retards ne cessent d’augmenter. Ce qui n’incombe pas aux seuls organismes HLM. La production de logement est une chaîne d’acteurs qui doivent se parler et résoudre les problèmes. À cette fin, les comités auront pour tâche d’offrir un espace de dialogue entre l’État, les organismes HLM, les élus locaux, la Banque territoriale, la fédération du bâtiment, les promoteurs, etc. 

La construction de logements sociaux en Nouvelle-Aquitaine implique donc la mobilisation de tous les intervenants concernés.

L’Union régionale HLM de Nouvelle-Aquitaine :https://www.urhlmna-habitat.fr

Cinquième Rue

La commission Rebsamen a transmis le 28 octobre 2021 au ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, la seconde partie de son rapport. Ce dernier contient 24 propositions pour « simplifier l’acte de construire et accélérer les procédures d’urbanisme ». Voici l’essentiel à retenir. 

Des mesures visant à garantir la qualité des logements 

Dans un objectif d’accélération des projets de construction, la commission Rebsamen propose différentes mesures qui permettront d’intégrer des exigences de qualité sur les logements à produire. 

Ces critères de qualité à respecter seront définis par le « référentiel de qualité » lui-même produit par l’architecte et urbaniste François Leclerc ainsi que le directeur général d’Epamarne/Epafrance Laurent Giometti. Présenté le 8 septembre 2021, ce référentiel s’appuie essentiellement sur des critères d’usage comme la « surface minimale par typologie de logements », la hauteur sous plafond, l’orientation du logement ou encore les espaces de rangement. 

Des propositions pour lutter contre le coût du logement 

Pour lutter contre le prix de plus en plus conséquent du logement, une des propositions vise à minorer les coûts rattachés à l’achat du foncier en séparant le bâti du foncier. Le modèle se baserait sur des Organismes de fonciers solidaires (OFS) mais également des Baux réels solidaires associés (BRS) afin d’accroître l’investissement immobilier au bénéfice des ménages.

La volonté de transformer les bureaux en logements

Pour favoriser davantage le bâti existant, la commission Rebsamen a également introduit une proposition visant à encourager la transformation des bureaux en logements. En effet, le parc actuel de bureaux offre de nombreuses opportunités en termes de création de nouveaux logements. Dans les zones les plus tendues, un permis de construire multi-destinations pourrait même être conçu à destination des bâtiments réversibles. 

Dans le même esprit, une autre proposition vise à favoriser au sein des territoires la création de structures de portage du foncier de bureaux à transformer en logements sociaux ou intermédiaires. Pour ce faire, des accès à des financements sur le long terme de la Caisse des dépôts leur seraient octroyés. 

Renforcer les conditions de mise en œuvre des ZAC 

Pour consolider les conditions de mise en œuvre des ZAC (zones d’aménagement concerté), la mission Rebsamen incite à étudier l’idée d’un encadrement du droit de délaissement qui est associé à ces opérations. 

Pour finir, d’autres recommandations ont également été signifiées par la commission parmi lesquelles on peut compter : 

• l’instauration de dérogations au code de l’urbanisme en matière de stationnement ou de limites séparatives ; 
• la mise en place de permis déclaratifs expérimentés, etc. 

Autant de propositions qui, pour le Conseil National de l’Ordre des Architectes, doivent être accompagnées d’une mise en application réelle et concrète. Ces différentes mesures visent avant tout à simplifier l’acte de construire et encadrer le nombre important de rénovations à mettre en place. Des solutions qui apporteront une réponse valable à la crise du logement. 

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Rénovation urbaine, les nouveaux règlements de l’agence nationale.

Cinquième Rue

En cas de litige de chantier ou après avoir constaté des désordres lors de la réception, le recours à un expert judiciaire peut s’avérer indispensable. Cela permettra au juge d’obtenir une expertise judiciaire immobilière objective sur la base de laquelle il pourra se prononcer sur l’origine des sinistres et les responsabilités en présence. Pour qui souhaiterait obtenir la désignation d’un expert, voici toutes les étapes d’une expertise judiciaire immobilière. 

La demande d’expertise judiciaire immobilière

Dans la pratique, l’expert n’est pas désigné directement à l’initiative du juge (même s’il en a la faculté), mais par celui qui présente un intérêt à recourir à cette expertise, la « victime » du dommage. Cela peut être le maître d’ouvrage, comme un acquéreur, un locataire ou toute autre personne réclamant une indemnité financière au titre de la constatation du désordre. Celui-ci saisira alors le juge afin qu’un expert soit nommé.

Ce n’est qu’une fois l’expert désigné et la consignation réglée (les frais provisionnels de l’expert judiciaire), que l’opération d’expertise pourra alors réellement débuter.

Attention ! 

Le juge désignera un expert judiciaire en immobilier seulement si la demande du requérant est légitime. Pour apprécier cette légitimité, il se basera sur les éléments de preuve versés au débat. Celui qui requiert l’expertise doit donc justifier les dommages allégués au moyen de preuves fiables. Il ne peut pas se contenter d’exposer de simples faits.

La convocation à l’expertise judiciaire

La première étape d’une expertise judiciaire immobilière est la convocation à l’expertise. L’expert transmet par courrier recommandé avec accusé de réception la convocation à la première réunion. La lettre contient la date et le lieu de l’entrevue, elle sera adressée aux parties et éventuellement à leurs avocats.

Bon à savoir 

Lorsqu’il s’agit de litiges en « immobilier-construction », le lieu désigné sera la plupart du temps le lieu des désordres. Cela sera par exemple le cas lorsque la « victime » a acheté une maison et désire faire constater les désordres afin d’engager une procédure contre le vendeur.

La première réunion d’expertise

Le rôle de l’expert

La mission de l’expert lors de la première réunion consistera à :

• réunir les parties et exposer les informations et faits dont il dispose ;
• rappeler l’exercice de sa mission ;
• poser des questions aux parties afin d’obtenir des informations complémentaires ;
• solliciter des documents lorsque cela est nécessaire (devis, factures, etc.).

La constatation des désordres

L’expert énoncera ensuite ses premières impressions sur les éventuelles causes des désordres. C’est une discussion qui doit se tenir au contradictoire de toutes les parties. Ainsi chacune des parties pourra à ce stade discuter avec l’expert.

À l’issue de la discussion, l’expert se prononcera sur la suite qu’il envisage de donner à l’expertise judiciaire immobilière. Il établira également un calendrier comprenant la communication des pièces et surtout la date à laquelle il déposera définitivement le rapport.

Bon à savoir 

En fonction de la complexité du litige, une seule réunion d’expertise peut suffire.

Le juge est-il lié au rapport d’expertise ?

Si l’expert ne porte jamais d’appréciations d’ordre juridique, le rapport d’expertise aura une influence sur la décision du juge. Autrement dit, le juge n’a pas l’obligation de suivre les conclusions de l’expert, mais ces dernières auront forcément un impact dans sa prise de décision.

L’expertise judiciaire immobilière est un donc un rapport crucial qui permettra de déterminer les responsabilités en présence et orientera la prise de décision du juge dans les sanctions à attribuer au titre des désordres. 

Cinquième Rue

Publiée au journal officiel le 16 septembre 2021, la réforme du droit des sûretés vient structurer en profondeur les dispositions relatives au cautionnement et centraliser ces dernières dans le Code civil. Analyse de ces nouvelles mesures.  

Les nouvelles règles à l’égard du créancier

L’apport de la réforme du droit des sûretés

L’apport de la réforme du droit des sûretés est vaste, il attribue notamment de nouvelles obligations au créancier en matière de cautionnement parmi lesquelles on peut citer :

• une obligation d’information en présence d’une défaillance du débiteur cautionné ;
• une obligation d’information annuelle relative au montant des engagements cautionnés.

Sur ce dernier point, le nouvel article 2302 du Code civil viendra reprendre des dispositions déjà prévues à l’article L.313-22 du Code monétaire et financier, lequel sera par la suite abrogé.

Le devoir de mise en garde à l’égard du débiteur principal

Si la jurisprudence faisait déjà état d’un devoir de mise en garde pour les établissements de crédit face à une disproportion entre les capacités financières de l’emprunteur et ses engagements. Le nouvel article 2299 du Code civil étend cette obligation de mise en garde de la caution à l’ensemble des créanciers professionnels. En d’autres termes, le créancier professionnel doit mettre en garde la caution quand les capacités financières du débiteur principal semblent inadaptées vis-à-vis de son engagement.

L’allègement des sanctions d’un engagement disproportionné

Dorénavant, lorsque les capacités financières du débiteur principal semblent disproportionnées au regard des charges qu’il avance, c’est une réduction de son engagement et non plus une suppression totale qui sera appliquée.

Si auparavant il s’ensuivait d’une décharge intégrale de la caution ôtant par la même occasion le créancier de tout recours, il s’agira désormais de réduire son engagement.

La protection de la caution avec la réforme du droit des sûretés

La réforme de 2022 renforce la protection de la caution désormais généralisée aux consommateurs et dirigeants (et plus seulement aux personnes physiques). Elle offre également une nouvelle possibilité pour la caution : celle d’opposer aux créanciers les différentes exceptions inhérentes à la dette, mais aussi (et c’est une nouveauté) celles personnelles au débiteur à l’exception près de l’incapacité.

Enfin, l’abrogation des dispositions relatives à l’article 1175 alinéa 2 du Code civil permettront dorénavant la signature des sûretés réelles ou personnelles directement par le biais d’un format électronique. Après la dématérialisation des actes ainsi que des autorisations sociales, la dématérialisation des sûretés semblait apparaître comme une suite logique et naturelle.

Attention la protection des constituants reste préservée avec des exigences toujours applicables à chaque sûreté. Les mentions sont toujours obligatoires, mais pourront désormais se faire par format électronique. 

Une absence de rétroactivité de la réforme

Enfin, précisons que ces nouvelles dispositions viendront seulement s’appliquer aux cautionnements conclus à compter du 1er janvier 2022 correspondant à la date d’entrée en vigueur des mesures.

Pour les cautionnements conclus avant cette date, la loi ancienne restera toujours applicable notamment pour leurs effets légaux ainsi que les dispositions d’ordre public.

Cinquième Rue