Dans de nombreuses grandes villes françaises situées en zone tendue, la révision des loyers en cas de relocation est déjà strictement réglementée. À Paris et Lille, cette règle se juxtapose par ailleurs avec une politique d’encadrement des loyers. Plus récemment, la loi énergie-climat est venue conditionner l’augmentation des loyers au respect d’un seuil minimal de performance énergétique, une loi complétée par une proposition qui prévoit même de les indexer. Dès lors, les loyers des passoires thermiques pourraient baisser de 15 % par an.
L’encadrement à la relocation prorogé jusqu’au 31 juillet 2021
Depuis le 1er août 2012, le dispositif d’encadrement à la relocation fixe des règles concernant la révision des loyers entre deux locataires. Cette mesure s’applique dans 28 agglomérations, soit 1 149 communes situées en zone tendue. Il s’agit par exemple des métropoles de Bordeaux, Bayonne, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Paris et Toulouse.
Dans ces villes, il n’est pas possible d’augmenter les loyers entre deux contrats de location, qu’il s’agisse d’un nouveau locataire ou du renouvellement d’un bail. Les logements concernés sont ceux loués vides ou meublés, en tant que résidence principale du locataire. À noter que l’indexation annuelle des loyers demeure possible, comme prévu par la plupart des contrats de location.
Entré en vigueur le 1er août 2020, le décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, prolonge ces dispositions jusqu’au 31 juillet 2021. A Paris et à Lille, en plus de l’encadrement à la relocation, les bailleurs doivent respecter un plafond de loyers fixé par la municipalité.
Vers une baisse des loyers pour les passoires thermiques ?
Dès janvier prochain, la révision des loyers entre deux locataires sera également conditionnée à la performance énergétique du logement. Ceux dont la consommation énergétique excédera 330 kilowattheures par mètre carré et par an ne pourront pas y prétendre avant d’avoir effectué des travaux de rénovation. Ces travaux devront permettre d’améliorer la consommation d’énergie, en sortant notamment des classes énergétiques F ou G, propres aux passoires thermiques.
Ces nouveaux critères imposés par la loi énergie-climat, adoptée le 8 novembre 2019, pourraient être complétés par une autre proposition de loi plus récente. Le député LREM Sacha Houlié suggérait en effet, en avril dernier, que la révision annuelle des loyers, fixée grâce à l’indice de référence des loyers (IRL), dépende également de la performance énergétique du logement.
Seuls les propriétaires de logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait ressortir une classe énergétique A, B ou C pourraient ainsi réviser les loyers à la hausse dans la limite de 15 %. Les logements étiquetés D ou E devraient rester stables, quant aux passoires thermiques classées G ou F, elles pourraient voir leur loyer baisser jusqu’à 15 % si des travaux de rénovation énergétique ne sont pas entrepris.
Selon une étude du site SeLoger, il ne faut qu’une trentaine de semaines pour rentabiliser l’aménagement d’un logement destiné à la location dans la capitale girondine.
Si l’on se fie aux résultats d’une étude publiée ce jeudi par le site spécialisé dans l’immobilier SeLoger, chaque propriétaire devrait y réfléchir à deux fois avant de proposer à la location un logement vide. S’appuyant sur le baromètre des loyers qu’il publie régulièrement, le site a estimé qu’il faut en moyenne un an et demi pour que la somme investie pour meubler un bien soit amortie, grâce à un loyer plus élevé que celui d’un bien vide.
L’investissement en ameublement, en électroménager, linge de maison, ustensiles de cuisine ou encore accessoires, nécessite en effet un véritable budget. SeLoger a estimé la facture minimum à 4 500 euros pour un appartement, du T1 au T5. Le calcul est ensuite très simple : en faisant la différence entre le loyer moyen d’un bien meublé, généralement plus élevé, et celui d’un bien vide, le site a calculé combien de semaines sont nécessaires à l’amortissement de cet investissement.
La ville de Bordeaux attire de plus en plus d’investisseurs. Ses secrets : un patrimoine immobilier et une qualité de vie hors du commun.
Bordeaux un petit Paris mais pas que…
En jetant un coup d’œil à ses nombreux immeubles en pierre de taille, la comparaison est évidente, mais ne nous y trompons pas : Bordeaux a pour elle bien d’autres atouts. Centre névralgique du négoce en vin, ancienne ville portuaire dont les docks se transforment peu à peu en nouveaux quartiers résidentiels, Bordeaux possède un grand centre piéton extrêmement bien valorisé (façades ravalées, patrimoine architectural conservé). La circulation y est facilitée par le tracé impeccable des lignes de tramwaymises en service il y a plus de dix ans. Regorgeant de jolies boutiques et de bonnes adresses, tournée vers la gastronomie et tout l’art de vivre du Sud-Ouest français, Bordeaux a inventé une dolce vita bien à elle : bourgeoise et tranquille, inventive et attractive. Située à une heure des plages, accueillant de nombreux étudiants et concentrant une vie touristique toujours florissante, Bordeaux a même été sacrée « ville la plus tendance du monde » par le guide Lonely Planet en 2017.
Chaque année, de nombreux propriétaires renoncent à louer leur logement par leurs propres moyens pour s’affranchir des aléas liés à la gestion locative. Parfois même, ils renoncent à le proposer à la location, en conséquence de quoi, le nombre de logements vacants augmente. Présenté à l’Assemblée nationale en début d’année, le projet de loi Nogal vise à améliorer les relations entre propriétaires et locataires.
Le nombre de logements vacants augmente chaque année
Le parc locatif privé compte quelque 6,7 millions de logements soit 19 % environ du parc immobilier de la France Métropolitaine en 2019. Inciter les bailleurs privés à maintenir leurs biens à la location est donc un défi de taille, en particulier dans les zones tendues et les bassins d’emploi. Pourtant, les logements vacants ne cessent d’augmenter. L’INSEE en dénombrait 8,4 % en 2019, en hausse de 1,3 % par rapport à l’année précédente.
Parmi les freins à la location, il y a sans nul doute les contraintes liées à la gestion locative et les litiges qui peuvent entacher les relations entre les locataires et les propriétaires.
Dans son rapport « Louer en confiance », remis au Premier ministre le 18 juin 2019, le député Mickaël Nogal dresse un parallèle entre les craintes des loyers impayés et des dégradations, avec les exigences de certains propriétaires, ce qui donnerait lieu à une hausse constante des falsifications de dossiers de location. Parmi les litiges qui opposent bailleurs et locataires, 65 % d’entre eux concernent le dépôt de garantie et sa non-restitution par le propriétaire au terme du contrat. À noter que seul un propriétaire-bailleur sur trois fait toutefois appel aux services d’une agence pour louer son bien.
Sélection des locataires : la fin du cumul des garanties ?
Présentée à l’Assemblée nationale en janvier dernier, la « proposition de loi nº 2645 visant à sécuriser les propriétaires-bailleurs et à faciliter l’accès au logement des locataires1 », dite loi Nogal, doit être débattue d’ici à la fin de l’année. Elle pourrait être applicable dès 2021.
Dès lors, le dépôt de garantie pourrait être consigné auprès d’un tiers, une agence par exemple, et non plus versé directement au propriétaire au moment de la signature du contrat. 60 % des locataires interrogés en décembre 2019, dans le cadre du projet de loi, se disent favorables à cette mesure. En outre, le bailleur ne pourra plus exiger plusieurs garants ni plusieurs garanties. Bien que ce type de mesures existe déjà aujourd’hui, les abus sont nombreux. La garantie VISALE n’est par exemple pas compatible avec d’autres garanties comme la caution personne physique ou l’assurance loyers impayés sous peine de nullité du contrat. Pour la garantie loyers impayés, le cumul est autorisé uniquement lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
Enfin, pour sécuriser les propriétaires et les prémunir contre le risque d’impayés, la future loi Nogal prévoit la mise en place « d’un nouveau mandat de gestion qui sera proposé par les agents immobiliers2 ». Objectif : inciter les bailleurs à recourir aux services des agences immobilières grâce à la mise en place d’un « contrat de location en ‘’garantie totale’’3 ».
En cette période de confinement, les messages d’alerte sur les préventions contre le coronavirus sont martelés par les médias. Toutes les activités dites « non essentielles » sont également à l’arrêt afin de minimiser les contacts. Les états des lieux dans les contrats de location ont été jugés essentiels et donc autorisés par le gouvernement ; mais les précautions d’usage s’imposent.
Procéder séparément
Outre le fait de se laver régulièrement les mains et de les désinfecter avec une solution prévue à cet usage, l’un des gestes barrières les plus répétés par les messages d’alerte est le respect de la distanciation sociale d’un mètre, dans le but d’éviter la transmission du virus par postillons.
Habituellement, les états des lieux se font en présence d’au moins deux personnes, le propriétaire et le locataire (entrant ou sortant). À la fois à l’entrée comme à la sortie, il s’agit d’un passage obligatoire dans le domaine de l’investissement locatif.
À l’entrée, la démarche consiste à présenter les lieux au futur locataire. Une fois le bail terminé, un autre état des lieux est effectué afin de voir si le logement rendu est conforme à son état initial, c’est-à-dire sans dégradations occasionnées par le locataire.
Confinement oblige, les deux parties ne pourront pas se rendre sur les lieux en même temps, qu’il s’agisse d’une entrée ou d’une sortie.
