15, Mar, 2022 | Copropriété, Fiscalité
Depuis la loi du 22 janvier 2022 visant à renforcer les outils de gestion de la crise sanitaire, le syndic peut désormais procéder à la tenue de l’assemblée générale de façon 100 % dématérialisée. Avec l’intégration de ce nouveau dispositif, sa tenue peut désormais être réalisée en distanciel sans que l’AG n’ait à voter cette possibilité.
Un vote dématérialisé des copropriétaires
Si la crise sanitaire a complexifié la tenue des assemblées générales en présentiel, ces dernières peuvent désormais se faire au moyen du distanciel. Le syndic peut ainsi recourir à la voie du dématérialisé (visioconférence ou l’audioconférence) pour procéder au vote des différentes résolutions. Et lorsque la visioconférence est impossible (pour des raisons techniques ou matérielles), les décisions pourront alors être prises via le vote par correspondance, après avis du conseil syndical.
Avec la dématérialisation de l’assemblée générale, les copropriétaires conservent donc leur droit de vote qu’ils utilisent par correspondance et/ou par voie dématérialisée.
La participation des copropriétaires à l’assemblée générale
Dans la pratique, chacun des participants se connecte à la visioconférence à l’aide d’outils numériques. Durant la réunion, ils adopteront les différentes résolutions par voie dématérialisée et ce peu importe que l’assemblée générale porte sur l’approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel, etc.
Tout comme une assemblée générale classique, les copropriétaires peuvent poser leur question et prendre la parole, ils apparaîtront sur les écrans de l’ensemble des participants.
L’information de la tenue de l’assemblée générale
Lorsqu’une assemblée générale est déjà prévue, le syndic est chargé de prendre contact avec les copropriétaires pour les informer de la tenue de l’assemblée générale en distanciel. Cette information doit être transmise aux propriétaires à minima 15 jours avant la tenue de l’assemblée.
Dans le cas où le délai de 15 jours ne serait pas tenable, le syndic peut alors reporter l’assemblée générale en distanciel et/ou avoir recours au vote par correspondance.
Le renouvellement des contrats de syndic
Supprimé puis rétabli, le renouvellement des contrats de syndic fait également sa réapparition. Ainsi, les contrats de syndic n’ayant pas pu se tenir qui expirent entre le 1er janvier et le 15 février 2022 sont renouvelés dans des termes identiques. Ils perdureront jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée des copropriétaires afin de déterminer le nouveau contrat du syndic. Cette prise d’effet a tout de même une date butoir fixée au 15 avril 2022.
Quant à la rémunération du syndic, elle se fera au prorata des termes prévus par le contrat existant.
Ces nouvelles règles qui viennent bousculer l’univers du syndic demeureront applicables jusqu’au 31 juillet 2022.
Cinquième Rue
25, Jan, 2021 | Copropriété
Initiée par la loi ELAN de 2018, la réforme des copropriétés devait entrer en vigueur en juin 2020, conformément à l’ordonnance du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis. Mais compte tenu des retards consécutifs à la crise sanitaire et au confinement, le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, prévoit un nouveau calendrier pour l’application de certaines mesures. C’est le cas notamment des travaux d’accessibilité facilités depuis le 31 décembre 2020.
Des travaux d’accessibilité même s’ils affectent l’aspect extérieur de l’immeuble
Comme le stipule l’article 25-2 de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, « chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ». Pour ce faire, le ou les copropriétaires demandeurs doivent adresser un dossier complet au syndic, comprenant notamment le détail des travaux, ce afin que ce point soit porté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (AG). Une démarche initialement prévue pour juin 2020 qui a toutefois connu un retard puisque « conformément au V de l’article 53 du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, ces dispositions s’appliquent aux assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020 »1.
Les autres copropriétaires peuvent toujours s’opposer aux travaux, au motif qu’ils portent atteinte à l’esthétique de l’immeuble par exemple. Cette décision doit cependant être motivée et obtenue à la majorité absolue : article 25. L’Anil (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) rappelle à ce sujet qu’il s’agit de la « majorité des voix (tantièmes) de tous les copropriétaires présents, représentés et absents ».
Une description détaillée des travaux, strictement encadrée
Le descriptif fourni par le copropriétaire à l’origine de la demande doit être détaillé, les mentions et renseignements obligatoires sont encadrés par la loi. Il s’agit de « la nature, l’implantation, la durée et les conditions d’exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l’équipement ou de l’ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l’utilisation et à l’entretien. Il est assorti d’un plan technique d’intervention, et, le cas échéant, d’un schéma de raccordement électrique »2.
Ces informations doivent être conformes et véridiques, car, en l’absence d’opposition de la part des autres copropriétaires durant l’AG, le copropriétaire devient le maître d’ouvrage pour l’exécution des travaux, conformément à la description détaillée fournie. Pour ce faire, il doit toutefois respecter un délai légal de deux moisentre la tenue de l’AG et le début des travaux.
1 Source : Décret n°67-223 du 17 mars 1967 – Article 26-1
2 Source : Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 – Article 13
Cinquième Rue
22, Jan, 2021 | Copropriété
À l’image de l’aide financière proposée aux ménages pour améliorer la performance énergétique de leur logement, le dispositif MaPrimeRénov’Copro vient d’entrer en vigueur. Une nouveauté à laquelle s’ajoutent quelques aménagements pour les assemblées générales (AG) de copropriétés en 2021 : la date limite de report des AG 2020 à la fin du mois de janvier et la fin programmée des AG en visioconférence.
Des aides complémentaires pour soutenir la rénovation énergétique des copropriétés
Depuis le lundi 11 janvier 2021 à midi, les copropriétés qui respectent certaines conditions peuvent bénéficier du dispositif MaPrimeRénov’Copro en déposant leur dossier en ligne. À noter toutefois que les travaux pour lesquels un devis a été signé depuis le 1er octobre 2020 peuvent faire l’objet d’un financement. Attention en revanche, seules les copropriétés qui disposent d’au moins 75 % de lots d’habitation principale et qui sont immatriculées au registre national des copropriétés, peuvent y prétendre. Enfin, comme pour les particuliers, les travaux doivent être menés par des entreprises labellisées RGE (reconnues garantes de l’environnement) et doivent viser un gain énergétique de 35 % minimum.
Le montant de l’aide MaPrimeRénov’ pour les copropriétés est plafonné à 25 % de la quote-part des travaux et ne peut pas excéder l’équivalent de 3 750 € par logement. Il existe toutefois certaines exceptions qui peuvent donner lieu à un bonus :
- MaPrimeRénov’Copro pour sortir du statut de passoires thermiques (logements ayant une classe énergétique F ou G) peut être bonifiée de 500 € par logement et de 500 € supplémentaires si l’étiquette atteinte est A ou B,
- Les copropriétés fragiles2 ainsi que celles qui se situent dans l’un des quartiers en renouvellement urbain (NPNRU)3 peuvent se voir attribuer une aide complémentaire de 3 000 € par logement de la part de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat).
La fin des assemblées générales à distance est fixée au 1er avril 2021
Concernant les AG, de nombreux reports ont été autorisés par le Gouvernement en 2020, en raison de la crise sanitaire et des confinements successifs. Les copropriétés concernées ont toutefois jusqu’au 31 janvier 2021 pour se mettre en règle. Les mandats des syndics qui ont pris fin et dont le renouvellement doit être soumis au vote des copropriétaires, sont donc toujours valables jusqu’à cette date.
Enfin, pour les copropriétés qui ont opté pour la tenue d’une AG à distance et notamment par système de visioconférence, elles pourront de nouveau y recourir, mais ce uniquement jusqu’au 1er avril 2021. Passé cette date, terminé le vote à distance et le pouvoir des copropriétaires majoré à 15 % des voix du syndicat contre 10 % pour les AG en présentiel.
1 Source : www.fnaim.fr – Communiqué de presse – le 17/12/2020
2 L’ANAH définit comme fragiles, les copropriétés dont la gouvernance, la situation financière, l’état du bâti et la solvabilité des propriétaires sont affectés. Elles sont souvent fragilisées par des taux d’impayés de charges fixés entre 8 % et 25 % du budget prévisionnel, selon le nombre de lots.
3 www.cohesion-territoires.gouv.fr : «Le NPNRU concerne 216 quartiers d’intérêt national et 264 quartiers d’intérêt régional (parmi les 1514 QPV identifiés), regroupant deux millions d’habitants en métropole et outre-mer »
Cinquième Rue
27, Oct, 2020 | Copropriété
Prévu par la loi ALUR de 2014, le plafonnement de l’état daté, obligatoire en cas de vente d’un bien en copropriété, est officiel depuis le 1er juin 2020. Ce document est produit par le syndic, dans le cadre du devoir d’information du vendeur vis-à-vis de l’acquéreur.
Le prix maximum de l’état daté désormais fixé à 380 euros
Depuis plus de cinquante-cinq ans, c’est la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le cadre règlementaire des copropriétés d’immeubles bâtis. Cette loi a toutefois été complétée depuis, par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, puis par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN.
Pour céder un logement situé dans une copropriété, la réglementation prévoit l’obligation pour le vendeur de transmettre à l’acquéreur un certain nombre de documents au moment de la vente. C’est le cas de l’état daté. Ce document informatif renseigne l’acquéreur d’un lot de copropriété, sur les futures charges dont il devra s’acquitter.
Cette pièce est produite par le syndic de copropriété à la demande du vendeur ou plus généralement du notaire. Pendant longtemps, cette forme d’exclusivité a contribué à des variations de tarifs jugées parfois abusives. Mais le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 fixe, depuis le 1er juin 2020, un montant maximal de 380 € TTC.
Un pré-état daté doit être produit avant la signature de la promesse de vente
Ce plafond s’ajoute à une autre obligation introduite par la loi ALUR, celle de produire un pré-état daté qui doit être remis à l’acheteur avant la signature du compromis de vente. Figure dans ce document, l’historique du montant des charges et des travaux payés par le vendeur durant les deux derniers exercices comptables ainsi que la synthèse de la situation financière du vendeur au regard de la copropriété. Contrairement à l’état daté, le tarif de ce document n’est pas plafonné lorsqu’il est produit par le syndic. Le vendeur peut toutefois recenser lui-même les informations nécessaires grâce aux comptes-rendus des assemblées générales.
L’état daté doit quant à lui être impérativement fourni par le syndic, ce avant l’acte de vente définitif. Sa durée de validité est fixée à 30 jours. Ce document « détaille les charges dues par le vendeur au syndic, celles à la charge de l’acquéreur et les avances déjà versées »1. Tous les biens immeubles bâtis, vendus sous le statut de la copropriété sont concernés : appartements, mais aussi caves ou parkings.
1 – Source : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A13888
Cinquième Rue
27, Oct, 2020 | Copropriété
La lutte contre les passoires thermiques et les incitations en faveur de la rénovation énergétique des bâtiments font l’objet de nombreuses mesures, renforcées à partir de l’an prochain. Malgré tout, le financement reste l’un des premiers obstacles. Pour les copropriétés, l’emprunt collectif permet de subventionner des travaux dans les parties communes ainsi que dans les parties privatives s’ils sont d’intérêt commun.
Le prêt collectif pour financer des travaux dans les parties communes et certaines parties privatives
Pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique au sein d’un immeuble en copropriété, le prêt collectif offre de nombreux avantages. Il est souscrit au nom du syndicat des copropriétaires, pour tout ou partie des copropriétaires. Il est donc décorrélé des ressources, taux d’endettement et reste à vivre individuels qui peuvent occasionner des refus de la part des banques dans le cadre d’un prêt personnel.
Si tous les copropriétaires ne sont pas contraints de participer au prêt collectif, celui-ci doit toutefois être porté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et faire l’objet d’un vote. Le projet de contrat de l’emprunt collectif doit en outre être annexé à l’ordre du jour afin que les copropriétaires puissent en prendre connaissance en amont.
Les copropriétaires qui souhaitent se joindre au prêt collectif ne peuvent le faire que dans la limite de la quote-part qui leur est imputée. Ils disposent d’un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour faire connaître leur décision auprès du syndic. Le remboursement des mensualités, majorées des intérêts, frais et honoraires, se fait alors sous la forme de charges. En cas de défaut de paiement, les copropriétaires reçoivent une mise en demeure et disposent d’un délai de 30 jours pour régulariser leur situation. À noter que « le syndicat des copropriétaires doit être garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire ».1
Le prêt collectif est cumulable avec de nombreuses aides pour la rénovation énergétique
Le prêt collectif en copropriété permet de palier le manque de solvabilité de certains ménages. Il est toutefois cumulable avec des aides individuelles telles que le dispositif MaPrimeRénov’ ouvert à tous les propriétaires depuis le 1er octobre 2020, le CITE (crédit d’impôt transition énergétique), les aides allouées par Action logement ainsi que le livret de développement durable et solidaire.
En cas de vente d’un logement dans lequel le copropriétaire avait participé à un emprunt collectif, le syndicat de copropriétaires est en droit d’exiger le remboursement immédiat du capital restant dû. Vendeur et acquéreur peuvent toutefois se mettre d’accord sur une solution alternative, dans ce cas le prêt est transféré sur le compte du nouveau copropriétaire.
Les sommes restantes à rembourser sont détaillées dans l’état daté, document comptable produit par le syndic à la demande du notaire, obligatoire en cas de vente.
1 – Source : www.anil.org
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27, Oct, 2020 | Copropriété
Conformément à la loi Elan, l’exécutif peut adopter des ordonnances destinées à améliorer la gestion des immeubles en copropriété. Dans ce contexte, l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui réforme le droit de la copropriété, est entré en vigueur l’été dernier. Certaines mesures ont toutefois été reportées au 31 décembre 2020, comme stipulé dans le décret du 2 juillet 2020. C’est le cas pour les travaux d’accessibilité réalisés aux frais d’un copropriétaire.
Le handicap en France : quelques chiffres pour mieux comprendre
Selon les dernières données de l’OCIRP (Organisme commun des institutions de rente et de prévoyance) 9,6 millions de personnes sont reconnues comme handicapées en France. Il peut s’agir d’une déficience visuelle, d’une mobilité réduite, d’un handicap mental, psychique, congénital ou consécutif à l’âge ou à un accident.
Dans sa version 2020 des Tableaux de l’économie française, l’INSEE ajoute qu’en 2017, 489 100 salariés ont un statut de travailleurs handicapés. Ce qui représente 3,5 % des salariés français. À la rentrée 2018, 408 000 enfants ou adolescents scolarisés sont par ailleurs en situation de handicap.
Conformément à l’article 225-1 du Code pénal, aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire. Ce qui inclut le handicap. Une règle renforcée par le droit au logement opposable (DALO), instauré par la loi du 5 mars 2007. Pourtant, il peut être difficile de trouver un logement décent, accessible et équipé des installations essentielles à l’autonomie en fonction du handicap.
Les règles de majorité révisées
Prévue par l’article 25-2 de l’ordonnance du 30 octobre 2019, la réforme qui facilite les travaux d’accessibilité dans un immeuble en copropriété devait entrer en vigueur le 1er juin 2020. Elle a finalement été repoussée au 1er janvier 2021, conformément au décret du 2 juillet 2020. À partir de cette date, les copropriétaires qui souhaitent faire réaliser à leurs frais de travaux d’accessibilité dans leur logement, pourront le faire sur simple notification au syndic, accompagnée d’une description détaillée des travaux envisagés, des artisans sollicités et des notices d’utilisation et d’entretien. Si tout est conforme, le syndic devra ensuite inscrire ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si les autres copropriétaires ne s’y opposent pas, le demandeur pourra réaliser les travaux envisagés une fois passé le délai légal de contestation de deux mois, cela même si les travaux affectent les parties communes ou l’esthétique de l’immeuble.
Pour être rejetée, une telle demande devra recueillir l’opposition de la majorité des voix des copropriétaires. Elle devra également être motivée : les problèmes d’esthétisme ne sont plus recevables, mais l’atteinte à la structure de l’immeuble ou des non-conformités majeures peuvent justifier ce refus. Jusqu’à présent, ce type de travaux d’accessibilité relevait de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
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