Qu’est-ce que le permis de construire valant division ?

Qu’est-ce que le permis de construire valant division ?

2, Mai, 2022 | Immobilier, Urbanisme

Vous désirez entreprendre différentes constructions destinées à être divisées avant l’achèvement des travaux ? Le tout sur un même terrain ? Vous devez dans ce cas formuler une demande de permis de construire valant division. Et pour orienter au mieux votre démarche, voici tout ce qu’il faut savoir sur ce permis de construire un peu particulier. 

Permis de construire valant division : c’est quoi ? 

Le permis valant division remplace la notion de permis groupé. Il porte sur la construction au sein d’un même terrain de différents bâtiments. Ces derniers feront par la suite l’objet d’une division en propriété ou en jouissance. Concrètement, ce permis de construire un peu spécial permet d’obtenir la division d’un terrain sans avoir à créer un lotissement. 

Il est défini par l’article R 431-24 du Code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs. »

Lorsqu’on appréhende ses traits principaux, plusieurs critères ressortent de la définition du permis valant division : 

  1. il porte sur plusieurs constructions ; 
  2. il fait intervenir un ou plusieurs maîtres d’ouvrage ; 
  3. la division doit avoir lieu avant la fin des travaux. 

Quant aux documents à ajouter à la demande de permis de construire, il seront de deux ordres : 

  • la production d’un plan de division ; 
  • l’ajout des modalités de gestion des voies et espaces communs.

Quels sont les projets concernés par le permis de construire valant division ? 

Une fois le permis de construire valant division identifié, reste à savoir quels projets lui seront imputables. Pour être valable, il s’articulera autour des caractéristiques de construction suivantes  : 

  • un projet comprenant plusieurs constructions : plus de 2 bâtiments séparés, et ce quelle que soit la nature du bâtiment ; 
  • des constructions édifiées sur un même terrain : attention, lorsque les parcelles sont séparées par un chemin détenu par un tiers, elles ne constituent pas un même terrain ; 
  • un terrain faisant l’objet d’une division avant la fin des travaux : la division doit intervenir avant la déclaration d’achèvement des travaux. 

À qui s’adresse le permis de construire valant division ? 

Concernant les personnes visées par ce projet de construction, le permis de construire s’adresse principalement aux propriétaires dans trois situations bien distinctes : 

  • le propriétaire souhaitant céder à un autre propriétaire une partie de son terrain une fois la division effectuée. 
  • le propriétaire qui désire transférer une partie du permis de construire à un tiers ; 
  • différents propriétaires qui souhaitent se regrouper pour réaliser plusieurs bâtiments en communs. 

Comment obtenir un permis de construire valant division ?

Il n’existe pas de distinction entre les démarches pour obtenir un permis de construire valant division et un permis de construire classique. La demande doit être réalisée auprès de votre mairie et comprendre le formulaire principal de permis de construire auquel vous allez joindre le plan de division de terrain en plus des notices, dessins, plans, etc.  

 

Cinquième Rue

Immobilier à Bordeaux : les quartiers les plus recherchés

Immobilier à Bordeaux : les quartiers les plus recherchés

2, Mai, 2022 | Immobilier, Urbanisme

Entre la proximité de la côte Atlantique, le dynamisme de la ville et la mise en place de la ligne TGV, Bordeaux a plus que jamais le vent en poupe. Son succès ne cesse de croître au point d’en faire aujourd’hui la ville la plus attractive de France. Étudiants, familles ou investisseurs, Bordeaux sait charmer tous ses arrivants. Et si vous êtes séduit par les attraits de la ville, voici ce que vous devez retenir de ses quartiers avant d’investir. 

 

Au cœur du Triangle d’Or de Bordeaux 

Secteur aussi prestigieux que convoité, le Triangle d’Or a de quoi faire rêver. Constitué des plus belles places de la ville (place Gambetta, place de Tourny, place de la Comédie…), on retrouve dans ce quartier central de Bordeaux une architecture pour le moins grandiose ainsi qu’une riche vie culturelle. À deux pas des quartiers historiques, de la foire des Quinconces ou de la promenade sur les quais de la Garonne, le Triangle d’Or bénéficie d’une place stratégique qui explique notamment la flambée actuelle des prix de l’immobilier dans le secteur.  

 

Les quartiers historiques de Bordeaux 

Non loin du Triangle d’Or, le centre historique de Bordeaux offre également une très bonne situation géographique. Dynamique et recherché, l’effervescence ne cesse de croître par ici. Côté immobilier, le secteur se dessine autour des quartiers Pey Berland, Saint-Pierre, Victoire ou Saint-Michel. Il est composé de vieux bâtiments dans des rues pavées abritant encore aujourd’hui des appartements aux superficies plutôt petites et moyennes (studio, T1, T2 voire T3). 

En termes de qualité de vie ou de rentabilité locative, le secteur présente différents avantages : 

  • il est proche de toutes les commodités ; 
  • il permet de profiter des quais de la Garonne ; 
  • il dispose de différentes lignes de tramway ; 
  • il assure la présence d’une multitude de restaurants dans le secteur. 

Forcément, les quartiers historiques de l’hypercentre sont aujourd’hui très prisés. Le secteur est plutôt jeune, branché et rempli de vie où se côtoient les étudiants, couples et jeunes parents. 

Et si le secteur a tout pour plaire, il rencontre néanmoins une limite : ses prix bien au-dessus de la moyenne (jusqu’à 8 000 € le mètre carré autour de la place des Grands-Hommes). Nombreux sont donc aujourd’hui les Bordelais qui préfèrent délaisser le centre pour se tourner vers des quartiers limitrophes et périphériques. 

 

Le quartier des Chartrons  

Face à la rareté des biens disponibles et les prix pratiqués dans l’hypercentre de Bordeaux, les investisseurs s’intéressent à présent aux quartiers limitrophes de la ville. Parmi les plus recherchés, on retrouve notamment le quartier des Chartrons.  

Après avoir subi d’importants travaux de réhabilitation, l’emplacement est désormais considéré comme un prolongement du centre-ville, ce qui en fait un secteur très convoité. Le cadre de vie y est agréable (il longe la Garonne), les commerces sont nombreux à proximité et les acquéreurs de plus en plus intéressés par ce quartier de Bordeaux. Il se trouve à deux pas du centre et offre une agréable ambiance de village. C’est le lieu idéal pour flâner entre les galeries d’art, les boutiques vintage et concept stores. Toutefois, l’attrait du secteur s’en ressent avec des prix au mètre carré négociés entre 3 000 € et 4000 € (et parfois 5 000 €). 

D’autres quartiers avoisinants Bordeaux comme Mériadeck, Fondaudège ou Saint-Seurin proposent également un cadre de vie agréable, toutefois les prix y sont similaires. 

Et pour ceux qui désireraient s’éloigner davantage du tumulte de la ville, il existe également plusieurs communes à proximité de Bordeaux où il fait bon vivre. 

 

Cinquième Rue

 

Construire en zone agricole ou naturelle : quelles sont vos possibilités ?

Construire en zone agricole ou naturelle : quelles sont vos possibilités ?

2, Mai, 2022 | Environnement, Immobilier

Votre parcelle est située en zone agricole ou naturelle et vous désirez y construire votre habitation ? Analysons en détail les différentes possibilités s’offrant à vous sur ces emplacements. 

Les particularités des zones naturelles et agricoles 

Tout d’abord pour savoir si votre parcelle se situe bien sur une zone agricole (A) ou naturelle (N) il conviendra de s’en référer aux textes de référence à savoir : 

  • le plan local d’urbanisme (PLU) ;
  • le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi). 

Ces zones sont particulières pour une raison : elles emportent une importante protection et devront être considérées selon leurs situations, mais également leurs caractéristiques. 

Ainsi, la constructibilité sera beaucoup plus complexe sur une parcelle identifiée en zone N ou A plutôt qu’en zone urbaine (U). Les possibilités étant réduites, l’acquéreur doit donc davantage réfléchir à la faisabilité de son projet d’habitation. 

Transformer un bâtiment en zone agricole ou naturelle 

Si le futur propriétaire souhaite tout de même acquérir une parcelle au sein des zones naturelles ou agricoles, les possibilités envisageables diffèreront selon si la parcelle comprend déjà un bâtiment non considéré à usage d’habitation ou bien si le terrain est exempt de toute construction. 

La première situation concerne une parcelle sur laquelle un bâtiment (ancienne grange étable, etc.) est déjà présent que vous êtes désireux de transformer en habitation via différents travaux de rénovation. 

Mais attention, pour que l’habitation puisse être reconnue comme telle, vous devez au préalable obtenir l’autorisation de changement de destination du bâtiment. Le PLU ou PlUi pourront ensuite valider et transformer la grange en « habitation » à certaines conditions : 

  • le bâtiment doit pouvoir faire l’objet d’un tel changement ; 
  • le changement de destination du bâtiment ne doit pas venir compromettre l’activité agricole présente sur la parcelle ou bien la qualité paysagère du site. 

Construire une habitation en zone agricole ou naturelle 

Si en revanche vous souhaitez acquérir une parcelle en zone A ou N pour y construire une habitation, le projet sera faisable à la seule condition que l’habitation soit nécessaire à l’exploitation agricole ou forestière. 

Pour obtenir le permis de construire, vous devrez donc prouver le caractère nécessaire de votre démarche ce qui suppose deux éléments : 

  1. vous disposez de la qualité d’exploitant agricole ;  
  2. vous exercez effectivement dans l’exploitation en tant qu’exploitant agricole. 

Pour pouvoir envisager la construction ou le changement de destination en zone agricole ou naturelle il faudra donc s’armer de patience et détenir de solides justificatifs concernant votre projet sous réserve que le permis de construire vous soit refusé. 

Cinquième Rue

Vers de nouvelles règles pour les annonces immobilières

Vers de nouvelles règles pour les annonces immobilières

21, Mar, 2022 | Immobilier, Juridique

Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance, a signé un arrêté le 26 janvier 2022 renforçant le devoir d’information et la transparence des professionnels dans la diffusion de leurs annonces immobilières. Applicables à compter du 1er avril 2022, ces mesures viendront s’intégrer aux communes dans lesquelles l’encadrement des loyers est déjà en vigueur. 

La délivrance d’informations essentielles dans les annonces immobilières 

Dans les nouvelles mesures applicables à compter du 1er avril 2022, le ministère prévoit que « Pour les biens situés dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, les professionnels devront désormais fournir obligatoirement dans les annonces immobilières les informations financières essentielles pour éclairer les consommateurs dans leur choix de location ». 

Ces informations financières essentielles comprendront différents éléments comme : 

  • le loyer de référence : il est établi par arrêté selon les caractéristiques inhérentes au bien (date d’édification, meublé ou non, quartier, etc.) ; 
  • le loyer majoré de 20 % : il s’agit de la limite autorisée par l’encadrement des loyers ; 
  • le complément de loyer si nécessaire : ce dernier est applicable lorsque des caractéristiques du logement le justifient (localisation ou confort par exemple). 

Ces indications permettront alors au consommateur de faire son choix de location de façon plus éclairée. 

Pour Emmanuelle Wargon, ministre déléguée en charge du Logement « Cette obligation de mention de l’encadrement des loyers qui s’impose aux annonces publiées par les professionnels de l’immobilier permet une meilleure information des futurs locataires. C’est une mesure essentielle et très attendue pour renforcer le contrôle en amont du respect des plafonds. »

 

Une mesure de lutte contre les loyers abusifs 

Une meilleure information permettra également de limiter la pratique des loyers abusifs. Les annonces dépassent encore trop largement les plafonds fixés par l’encadrement des loyers de certaines agglomérations. Sur le sujet, Bruno Le Maire, ministre de l’Économie déclarait « Cette mesure de transparence, dont le respect sera contrôlé avec vigilance par la DGCCRF, illustre la volonté du gouvernement de lutter avec détermination contre les pratiques de prix abusifs dans les zones tendues où les loyers sont encadrés. Cet arrêté permettra en outre à nos concitoyens de mieux faire jouer la concurrence entre les professionnels en ce qui concerne le montant de leurs honoraires. »

Une obligation d’afficher des honoraires “maximales”

Nouveau changement, l’arrêté modifie également les règles d’honoraires fixées à ce jour par les professionnels de l’immobilier. Désormais, le barème des agences devra obligatoirement afficher leur tarif en précisant qu’il s’agit du prix « maximum ». Cela permettra au consommateur de pouvoir négocier ce montant à la baisse.   

 

Et pour les particuliers ?  

Ces obligations d’information et de transparence devraient également bientôt s’étendre aux particuliers. La mesure devrait ainsi venir réguler le marché notamment dans des communes où de nombreuses annonces dépassent encore les plafonds comme Paris, Lyon ou Bordeaux. 

 

Cinquième Rue

4 bonnes résolutions à tenir en matière de projets immobiliers en 2022

4 bonnes résolutions à tenir en matière de projets immobiliers en 2022

1, Fév, 2022 | Finances, Immobilier

En ce début d’année 2022, l’heure est à la prise de nouvelles résolutions dans vos projets immobiliers ! Apport personnel, taux d’endettement, travaux de rénovation énergétique ou renégociation d’assurance, voici tout ce qu’il faut savoir pour bénéficier du meilleur crédit immobilier en 2022. 

Rester en dessous du taux d’endettement de 35 % 

Dans le but d’éviter le surendettement des ménages, le Haut conseil de stabilité financière est venu réviser les conditions d’octroi des crédits immobiliers. La décision a été prise le 29 septembre 2021, elle est désormais en vigueur depuis le 1er janvier 2022. 

La durée maximale d’un emprunt souscrit par un particulier est dorénavant établie à 25 ans. Le taux maximum d’endettement ne doit quant à lui pas dépasser 35 % (assurance comprise).

Cette recommandation fixée par le Haut conseil de la stabilité financière est devenue une norme juridiquement contraignante. Cela signifie qu’en cas de non-respect de ces principes (dans la limite de la de flexibilité de 20 % de leur production), les banques s’exposent à des sanctions. Pour 2022, il est donc important de respecter ces plafonds en matière de crédit immobilier, quitte à augmenter un peu son apport personnel ou allonger la durée de son prêt. 

Disposer d’un apport personnel pour ses projets immobiliers

Justement, l’apport personnel est devenu quasi incontournable pour la plupart des banques depuis les recommandations du HCSF et la crise sanitaire. 

La grande majorité des établissements de crédit imposent à l’emprunteur le financement de certains frais (frais de notaire, de courtage, de dossier, etc.), à hauteur d’un apport personnel de 10 %. Ce procédé offre davantage de sécurité pour l’organisme prêteur et permet au futur acquéreur de bénéficier de taux plus attractifs. 

Il est néanmoins possible d’emprunter sans apport auprès de certaines banques. Cela concerne notamment les emprunteurs âgés de moins de 30 ans qui démarrent dans la vie active et ne disposent pas encore d’une épargne suffisante à injecter dans leur crédit immobilier. 

Prendre en compte les travaux de rénovation énergétique 

La loi climat et résilience promulguée le 24 août 2021 fixe de nouveaux objectifs en matière de rénovation énergétique. Pour lutter au mieux contre les passoires thermiques, à compter d’août 2022, l’augmentation de loyer lors de la relocation ou du renouvellement de bail ne sera plus autorisée pour les biens classés F ou G sur le DPE. 

De même, si la performance énergétique ne constituait autrefois pas un critère de décence d’un logement, elle le devient désormais. D’ici 2023 certains des logements classés G au DPE ne pourront plus être mis en location. Cela portera sur la totalité de cette catégorie d’ici 2025 et en 2028, les logements classés F seront concernés, puis E en 2034. 

Conséquence ? Les propriétaires vont devoir anticiper la réalisation de certains travaux, et prendre en compte ces frais lors de l’acquisition et la souscription du crédit immobilier. 

Changer son assurance de crédit immobilier 

Considérée comme « cavalier législatif » et rejetée en 2020 par le Conseil constitutionnel, la loi Asap et la résiliation infra-annuelle de l’assurance de crédit immobilier revient à l’ordre du jour devant l’Assemblée nationale en 2022. Adoptée fin décembre 2021, elle permettrait à l’emprunteur de changer d’assurance à n’importe quel moment de l’année et plus seulement à date d’anniversaire comme c’est le cas aujourd’hui avec la loi Bourquin ou dans les 12 premiers mois de souscription (loi Hamon). 

Toutefois rien n’est joué, la loi doit maintenant être approuvée par le Sénat et si elle est adoptée, elle entrera en vigueur seulement à compter de 2023. Cela étant, elle pourrait apporter une évolution majeure pour les emprunteurs et leur permettre de réaliser des économies substantielles dans le financement de leurs projets immobiliers. 

 

 

Cinquième Rue

3 conseils pour réussir à se constituer un apport immobilier

3 conseils pour réussir à se constituer un apport immobilier

1, Fév, 2022 | Finances, Immobilier

L’apport personnel ou apport immobilier représente une somme d’argent versée par l’acheteur au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Ce montant permet de régler les frais d’acquisition du bien (frais de notaire et honoraires d’agence). Les banques conseillent souvent un apport équivalent à 10 % du prix d’achat

L’apport personnel est-il obligatoire ? 

L’apport personnel n’est pas toujours obligatoire. S’il est un critère essentiel pour certains organismes bancaires, la condition reste facultative pour d’autres. Lorsque l’apport immobilier n’est pas demandé, on parle alors de financement réalisé à 110 % par la banque. Autrement dit, 100 % de l’opération ainsi que les frais annexes sont financés par l’établissement de crédit. 

Attention, cette situation est tout de même de plus en plus rare et concerne principalement les primo-accédants et jeunes actifs dont l’absence d’apport personnel se justifie plus facilement.

3 moyens de se constituer un apport immobilier 

Économiser 

Il existe de nombreuses façons de réaliser des économies. Baisser ses frais bancaires par exemple permet de se constituer de belles réserves. À raison de 8 € par mois, vous économiserez 96 € par an, soit 960 € sur 10 ans ! 

Il peut alors être intéressant de prendre cet argent afin de l’utiliser différemment et pourquoi pas de le faire fructifier. Cette logique s’applique également à tous les abonnements (streaming, assurances, etc.) auxquels vous pourriez être soumis. 

Placer son argent 

Opter pour des produits d’épargne peut s’avérer être un choix stratégique pour se constituer un apport immobilier. Différents éléments seront à considérer comme la durée de l’investissement, la rentabilité de l’opération ou les risques du placement en question. L’épargne peut prendre la forme d’un livret A, d’un livret jeune ou d’un PEL par exemple.  

En fonction du profil, certains produits d’épargne seront plus intéressants que d’autres. Pour les plus frileux, commencez par injecter de petites sommes. La réussite de l’opération sera subordonnée à votre régularité, sans compter qu’il faut laisser fructifier les montants investis sans être tenté de piocher dedans. 

L’aide familiale 

L’aide familiale peut également permettre la concrétisation d’un nouveau projet immobilier. L’avantage majeur d’une donation entre parents et enfants réside dans la possibilité de défiscaliser les sommes données (dans la limite de 100 000 € tous les 15 ans). 

En conséquence, l’apport personnel joue donc un rôle important dans la souscription d’un crédit immobilier. Plus il sera conséquent et meilleures seront les conditions de paiement du crédit.  

 

 

Cinquième Rue