La location meublée en courts séjours fait aujourd’hui l’objet d’un encadrement restreint. Les conditions pour louer en courte durée sont de plus en plus strictes et les sanctions toujours plus sévères. Quelles sont alors les obligations imposées aux propriétaires et quel rôle peuvent jouer les conciergeries dans l’application de ces règlements ? 

Les obligations du propriétaire  

Adoptées en juillet 2017 et entrées en vigueur le 1er mars 2018, la Commune de Bordeaux a mis en place des dispositions un peu plus poussées en matière de location meublée dans le cadre de courts séjours.

Désormais, les propriétaires sur Bordeaux désireux de mettre leur bien immobilier meublé en location type « Airbnb » sont soumis à des obligations plus contraignantes comme : 

• Pour les résidences principales : ne pas louer le logement plus de 120 jours par an.    
• Pour les résidences secondaires : obtenir une autorisation délivrée après l’obtention d’une compensation. Dans les villes de plus de 200 000 habitants, la loi considère qu’un bien meublé de tourisme supprime une résidence principale. Afin de compenser la perte, elle impose au loueur de créer une nouvelle résidence principale. 

Une fois que le propriétaire loueur a entrepris l’ensemble de ces démarches, il pourra alors décider de louer lui-même le bien ou bien de déléguer sa gestion à une conciergerie. 

Quel est le rôle d’une conciergerie ? 

Certains propriétaires de locations meublées font le choix de déléguer la gestion de leurs biens à des sociétés spécialisées : les conciergeries. L’encadrement de ces intermédiaires est régi par le Code du tourisme et ses dispositions modifiées par le décret n° 2019-1104 du 30 octobre 2019.

Concrètement, ces sociétés se chargent de l’ensemble des tâches liées à la location de courte durée. Cela peut être : 

• le check in ; 
• le check out ; 
• le ménage ; 
• le pressing ; 
• etc. 

Le propriétaire confie les clés du bien à la société de conciergerie qui se chargera ensuite de réaliser elle-même différentes prestations (en contrepartie du paiement du service rendu). En pratique, la conciergerie a recours à des concierges (micro-entrepreneurs) pour la réalisation de ces services. 

L’obligation d’une information préalable

Concernant les obligations de la conciergerie à l’égard du propriétaire, ces dernières sont régies par le Code du tourisme. 

L’article L.324-2-1 I prévoit une obligation d’information préalable. Autrement dit les conciergeries doivent obtenir une déclaration sur l’honneur venant attester le respect des obligations de déclaration et d’autorisation préalable du propriétaire. Ce document doit indiquer si le logement constitue une résidence secondaire ou principale ainsi que le numéro d’enregistrement que ce dernier aura obtenu en amont.  

Attention 

Le non-respect de cette obligation est passible d’une amende pouvant atteindre 12 500 € par bien loué. 

L’obligation de transmission des données 

De même, l’article L324-2-1 II. du Code du tourisme, précise que la Commune peut solliciter à n’importe quel moment auprès de la conciergerie des informations relatives à leurs clients comme :

• l’adresse du logement ; 
• l’étage ;
• le numéro d’appartement ou de déclaration ;
• le nombre de jours durant lesquels le logement a été mis en location. 

Une fois ces éléments exigés, la conciergerie a un mois pour transmettre les informations à la commune. 

Qu’il s’agisse des démarches imposées au propriétaire ou des obligations de la conciergerie à l’égard du client, le constat est finalement le même : la location meublée de courte durée emporte des contours nets auxquels on ne peut déroger. 

Cinquième Rue

La trêve hivernale court depuis le 1er novembre 2021 et interdit l’expulsion des locataires jusqu’au 31 mars 2022. Est-il alors possible d’entamer une procédure durant ce laps de temps ? De quels moyens disposez-vous pour agir ? Cinquième Rue fait le point sur la situation. 

Qu’est-ce que la trêve hivernale ?  

La trêve hivernale est une période durant laquelle il est interdit d’expulser son locataire au même titre que de lui couper le gaz ou l’électricité. Cette période a démarré le 1er novembre 2021 et a vocation à perdurer jusqu’au 31 mars 2022. Les propriétaires enfreignant la trêve s’exposent alors à une amende de 30 000 € assortie d’une peine de prison de 3 ans (article 226-4-2 du Code pénal). 

En 2020 et 2021, la trêve a été prolongée en raison du contexte sanitaire. Pour l’heure, le gouvernement ne prévoit pas de délai supplémentaire pour 2022.  

Une suspension de l’expulsion, mais pas de la procédure

Si l’expulsion en tant que telle est interdite durant la trêve hivernale, le propriétaire peut tout de même entreprendre les démarches pour engager la procédure d’expulsion. L’huissier est alors chargé de délivrer son commandement de payer. Le juge, lui, pourra rendre son jugement d’expulsion durant ce laps de temps. Une fois l’expulsion ordonnée, son effectivité sera alors décalée à la fin de la trêve hivernale.   

Des exceptions ? 

La trêve hivernale connaît cependant des exceptions bien définies par la loi, à savoir : 

• Lorsque l’expulsion du locataire est accompagnée d’un relogement adapté aux besoins de ce dernier. 
• Lorsque le bien est squatté : vous pouvez dans ce cas porter plainte et demander l’expulsion des squatteurs. 
• Dans le cadre d’une procédure de divorce, si l’expulsion porte sur le domicile conjugal d’un époux et que le juge aux affaires familiales en ordonne l’expulsion. 
• Lors de violences conjugales. L’expulsion de l’époux, partenaire ou concubin peut alors être ordonnée par les juges aux affaires familiales dans une ordonnance de protection. L’expulsion ne sera pas décalée, elle sera effective durant la trêve hivernale. 

Rappelons enfin que si une ordonnance d’expulsion est prononcée en ce sens durant cette période et que l’État refuse l’expulsion, son refus engage alors sa propre responsabilité. Cela ouvre, par conséquent, à un droit à réparation (article 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution). 

Cinquième Rue

Un investissement locatif n’est pas sans risque. En effet, propriétaire bailleur, vous n’êtes pas à l’abri d’une défaillance de vos locataires. Accident de la vie, maladie, perte d’emploi ou tout simplement mauvais payeur, les loyers impayés peuvent vous mettre dans une situation délicate, surtout si vous avez contracté un prêt immobilier. Plus que jamais, dans la conjoncture actuelle, souscrire à une assurance loyers impayés s’avère nécessaire !

Tour d’horizon des différentes garanties et de leur fonctionnement !

Quelle assurance loyers impayés choisir ?

Auparavant, il était courant de demander à des candidats locataires, une caution solidaire pour garantir les impayés de loyers. Cependant dans la pratique, en cas de défaillance, la procédure peut s’avérer complexe et longue avant de récupérer son dû.

Ainsi, la garantie des loyers impayés souscrite par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’une compagnie d’assurance permet de se faire rembourser les loyers, les charges et éventuellement les dégradations immobilières. De plus, la procédure et les frais y afférents (huissiers, avocats) sont pris en charge par l’assurance.

À noter qu’il n’est plus possible de cumuler une GLI avec une caution solidaire sauf pour les étudiants et les apprentis.

Le taux de souscription dépendra des garanties choisies. En général le tarif d’un GLI se situe entre 2.8 % et 4% calculés sur les encaissements (loyers +charges).

Toutefois, les critères de solvabilités sont très stricts. Ainsi, la loi ALUR souhaitait la mise en place de la GUL (garantie universelle des loyers). Cette dernière n’a jamais vu le jour et a été remplacée par le dispositif VISALE (Visa pour l’emploi et le logement). Cette assurance financée et gérée par Action logement permet aux jeunes jusqu’à 30 ans et aux salariés modestes de trouver un logement et au propriétaire de les assurer gratuitement.

Attention : VISALE couvre uniquement la durée du bail dans la limite de 36 mensualités impayées. En pratique, lorsqu’un bailleur souscrit à VISALE, il peut s’il le souhaite basculer sur une GLI après 6 mois de bon paiement.

GLI : quelles sont les modalités ?

Pour assurer un locataire, un certain nombre de documents doit être transmis pour vérifier sa solvabilité. En effet, la GLI impose souvent qu’un candidat soit titulaire d’un CDI avec un taux d’effort correspondant à 1/3 des revenus. En revanche, certains revenus ne rentrent pas dans l’évaluation de la solvabilité ou alors que partiellement. C’est le cas par exemple des revenus fonciers, des primes, ou encore des heures supplémentaires.

Là encore chaque assurance à ses particularités qu’il convient de vérifier avant de souscrire.

Conseil : Lors de l’étude de solvabilité, demandez d’obtenir l’agrément de l’assurance. En effet, dans le cas où le dossier n’est pas conforme ils peuvent refuser de prendre en charge le sinistre.

Par ailleurs, il est tout à fait possible d’assurer un locataire déjà en place dans le logement. Dans ce cas, la GLI exigera l’absence de défaillance même partielle les 6 derniers mois.

Quelle procédure en cas d’impayés de loyers ?

En cas d’impayé, le bailleur doit dans un premier temps tenter un recouvrement amiable, avant de déclarer le sinistre à l’assurance loyers impayés. En effet, les GLI exigent de la part des propriétaires ou des administrateurs de biens de respecter une procédure précise lors de la déclaration des impayés. Dans le cas où ce formalisme n’est pas respecté, l’assurance refusera de prendre en charge le sinistre.

Une fois le dossier ouvert, la GLI se chargera du remboursement des loyers, de lancer la procédure en recouvrement en commençant par envoyer un commandement de payer. Elle mènera le contentieux jusqu’à l’expulsion si besoin.

Assurance loyers impayés : opter pour une gestion locative sereine !

En effet, lors d’un investissement locatif, un bailleur doit prévoir une trésorerie en cas d’aléas (charges de copropriétés, travaux…) Ainsi, limiter les risques en souscrivant une GLI est fortement conseillé. D’autant que les primes de garanties loyers impayés sont déductibles des revenus fonciers !

Cinquième Rue