PTZ et logement neuf : Mode d’emploi !

PTZ et logement neuf : Mode d’emploi !

Le prêt à taux zéro (PTZ)  a été prorogé par la loi de finances 2021 jusqu’au 31 décembre 2022. Le PTZ permet de financer en partie l’acquisition d’un logement neuf. Il est ouvert aux particuliers ayant des ressources intermédiaires. En effet, il tend à faciliter l’acquisition d’un bien comme résidence principale. Cependant, pour en bénéficier, il convient de respecter certaines conditions. 

Ainsi on peut se demander : Quels sont les critères d’obtention et comment fonctionne le PTZ ?

PTZ : Quelles sont les conditions d’obtention du crédit ?

Afin d’obtenir un prêt à taux zéro, il faut remplir des conditions de ressources définies par la zone PTZ du bien.

Qu’est-ce que le zonage prêt à taux zéro ?

Les conditions d’obtention d’un PTZ dépendent de la zone géographique du bien. Comme pour la loi Pinel ou Denormandie, la France est découpée en 5 zones géographiques. Ce zonage définit ainsi les zones tendues. 

Le zonage PTZ permet donc de déterminer :

  • La nature du bien
  • Les conditions de ressources 
  • Le montant accordé pour un PTZ

Si vous souhaitez connaître la zone géographique du bien, un simulateur est disponible sur le site : service-public.fr

Les conditions d’éligibilité pour le PTZ !

La demande du prêt se fait par l’intermédiaire d’un établissement de crédit qui a signé un accord avec l’État. En effet, c’est l’État qui prend en charge les intérêts d’emprunt.

Ainsi, les critères d’éligibilité au PTZ sont les suivantes :

  • Être un particulier,
  • Respecter les plafonds de ressources de la zone PTZ du bien,
  • Être un primo-accédant, et ne pas avoir été propriétaire de son logement les deux années précédentes l’achat,
  • Acheter un logement neuf,
  • Habiter sa résidence principale pendant 6 ans.

À compter de janvier 2022, le revenu fiscal de référence pris en compte pour calculer votre éligibilité sera celui de la date d’émission de l’offre de prêt et non plus les ressources de l’année N-2. 

À savoir : si le prix du logement divisé par neuf dépasse votre revenu fiscal de référence, vous ne pourrez pas prétendre au PTZ. 

Quel est le montant maximum de PTZ selon votre zone ?

En effet, en plus des conditions décrites précédemment, le montant du prêt à taux zéro dépend des critères suivants : 

  • Nature du logement (neuf ou ancien)
  • Prix d’achat du logement
  • La zone PTZ du logement
  • Nombre d’occupants de ce logement.

Le montant du PTZ se calcule en tenant compte d’un plafond selon le prix d’achat et d’un pourcentage appliqué selon la zone géographique du bien.  C’est pourquoi l’Anil a mis en place un simulateur afin de calculer votre PTZ.

Ainsi, pour chaque zone et situation, il existe un montant maximum qui peut être accordé :

 

Composition du foyer Zones A bis et A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne 60 000 € 54 000 € 22 000 € 20 000 €
2 personnes 84 000 € 75 600 € 30 800 € 28 000 €
3 personnes 102 000 € 92 000 € 37 400 € 34 000 €
4 personnes 120 000 € 108 000 € 44 000 € 40 000 €
5 personnes 138 000 € 124 400 € 50 600 € 46 000 €
Montant du PTZ calculé par zone de situation

Est-il possible d’investir dans l’ancien avec un prêt à taux zéro ?

Le PTZ dans l’ancien est possible dans les zones B2 et C. Cependant, des travaux importants doivent être réalisés à hauteur de 25 % du cout total de l’opération. 

Les travaux éligibles sont ceux qui concernent l’amélioration du bien (agrandissement, modernisation, aménagement de surfaces annexes…) et l’économe d’énergie. Ils sont à effectuer dans les trois ans à compter de l’offre de prêt. 

Pour connaître toutes les aides de l’état en matière de rénovation énergétique, vous pouvez consulter l’ADEME, qui répertorie les subventions et les conditions d’éligibilités. 

 

 

Cinquième Rue

Les clés pour réaliser une juste estimation immobilière

Les clés pour réaliser une juste estimation immobilière

Bien évaluer la valeur d’un bien est essentiel pour vendre ou acheter au prix juste. C’est également crucial pour les vendeurs qui souhaitent réaliser une plus-value et envisagent de concrétiser un autre projet immobilier. Des outils d’estimation immobilière existent, pour la plupart en libre accès. Cependant, il peut être nécessaire de solliciter les conseils d’un professionnel. Une mauvaise estimation peut avoir des conséquences juridiques.

Emplacement, surface : les critères importants pour estimer un bien immobilier 

La localisation et l’emplacement du bien sont les premiers paramètres à prendre en compte. La ville ou la commune, mais également le quartier et parfois même la rue, sont à considérer. L’exposition au soleil, un éventuel vis-à-vis, la proximité du logement avec un bâtiment, des équipements, la vue sur un axe passant, ou au contraire un parc, sont autant de critères qui peuvent impacter la valeur d’un logement et peuvent varier d’un bien à l’autre. Il convient ensuite d’apprécier ces différents paramètres en fonction de la nature du logement, studio ou maison par exemple. Enfin, ce qui peut représenter un frein pour l’un, peut au contraire être perçu comme un atout pour d’autres ; la proximité d’une école, un centre-commercial, une gare.

La surface est un autre point d’attention. Il convient d’abord de bien distinguer la surface loi Carrez et la surface dite habitable. Une vérification et de nouvelles mesures peuvent s’imposer. En particulier lorsque le bien est atypique, grand et qu’il comporte de nombreuses sous-pentes ou niveaux. À noter que l’indication de surface globale, bien que regardée attentivement par les futurs acquéreurs, doit être mise en comparaison avec l’agencement et la surface de chaque pièce (grand salon, mais petites chambres etc…).

Moins évidents, mais tout aussi importants, les matériaux utilisés pour la construction, les équipements, les finitions, les parties communes (pour les biens vendus en copropriété). Ainsi que la présence ou non d’un extérieur (balcon, loggia, terrasse, jardin) peuvent achever de convaincre un acheteur réticent ou au contraire le dissuader.

Estimation immobilière : de nombreux outils en ligne 

Comme l’indique le ministère de l’Économie, des finances et de la relance, sur son site Internet. Il existe de nombreux outils en ligne qui permettent aux professionnels, mais également aux particuliers, d’affiner leur estimation immobilière. Et de rappeler que « plusieurs critères sont à prendre en compte pour évaluer la valeur réelle de marché. Celle-ci se détermine notamment en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente ». 

Depuis avril 2019, il est par exemple possible de consulter la base « Demandes de valeurs foncières » (DVF) qui regroupe les données des ventes foncières réalisées les cinq dernières années, en métropole et dans les départements et territoires d’outre-mer.

Disponible dans « Votre espace particulier », sur le site des impôts, l’outil Patrim permet quant à lui de connaître le prix de vente des terrains et logements selon plusieurs critères. 

Enfin, le portail Notaviz des Notaires de France, offre une aide précieuse pour gérer son patrimoine immobilier, de l’estimation immobilière au calcul des frais, en passant par l’estimation d’une plus-value.

Mauvaise estimation immobilière : quelles conséquences ? 

Outre les conséquences évidentes telles que l’absence de plus-value, une mauvaise estimation immobilière peut avoir des conséquences juridiques, notamment pour les professionnels. 

En effet, ceux-ci doivent respecter un code de déontologie, qui leur impose notamment de bien connaitre le marché et de s’y fier pour mener une juste estimation. Des règles rappelées dans le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce.

Le 25 mars 2021, un professionnel a par exemple été sanctionné par un arrêt de la Cour d’appel de Rouen, pour avoir surévalué un bien mis en vente par un couple en 2012. Évalué 400 000 € à cette date, le bien n’a finalement été vendu que 242 000 € deux ans plus tard. Entre temps, le couple lésé avait contracté un prêt-relais pour l’achat d’un autre bien. Celui-ci a demandé réparation en raison du préjudice économique. Preuve de la mauvaise estimation, un autre professionnel avait évalué le bien à 250 000 € en 2013.

Cinquième Rue

Mandat exclusif de vente : peut-on contourner l’agent immobilier ?

Mandat exclusif de vente : peut-on contourner l’agent immobilier ?

L’agent immobilier intervient en tant que mandataire, dès lors qu’un client le sollicite pour une affaire et qu’un mandat valable est établit. L’agent immobilier n’est alors en droit d’exiger une rémunération que si la vente est conclue, qui plus est par ses soins. Attention toutefois, s’il existe une « clause pénale » ou une « clause d’exclusivité », les règles peuvent être différentes.

Qu’est-ce qu’un mandat de vente immobilière ?

Pour être valable, le mandat donné à un agent immobilier doit clairement intégrer la durée dudit mandat, le montant de la rémunération du professionnel, la nature et la description de la mission confiée ainsi que le numéro d’inscription au registre des mandants. Le mandat peut en outre être simple ou exclusif. S’il est simple, alors le mandant peut lui-même se charger de trouver des acquéreurs et de vendre le bien. Il peut également confier la tâche à d’autres agents. Si le mandat est exclusif, alors l’agent mène seul les recherches et les négociations, pendant une période généralement fixée à 3 mois. Passé ce délai, les deux parties peuvent dénoncer le mandat à condition de respecter un préavis de 15 jours minimum.

Attention, le mandat ne doit pas être confondu avec le bon de visite que les agents font signer aux futurs locataires ou aux acquéreurs qui visitent un bien. Comme le rappelle le site du ministère de l’Économie, ce document ne sert qu’à « apporter la preuve que la visite a eu lieu avec son concours ». 

 

Des indemnités forfaitaires pour non-respect d’un mandat d’exclusivité

« L’agent immobilier ne peut prétendre à ses honoraires que si l’opération a été menée à bonne fin par ses soins (Cass. 1e civ. 21-7-1970 : Bull. civ. I n° 243) » rappelle l’avocate en droit Immobilier, Louise Bargibant. Cependant, il existe une exception, lorsque le mandat de vente comporte une clause pénale ou une clause d’exclusivité. Dans ce cas, alors, le mandant s’expose à devoir verser une indemnité à l’agent, en cas de manquement à son engagement ou si l’exécution connaît un retard.

Attention toutefois, la clause, pour être valable, doit figurer de manière très visible dans le mandat, être rédigée dans des termes clairs et précis et être limitée dans la durée. Enfin, précise l’avocate, « la clause pénale ne doit pas prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser ».

Le 18 juin 2020, la cour d’appel de Caen a par exemple donné raison à une agence immobilière qui avait obtenu un mandat exclusif pour la vente d’un bien. Contactés directement par les acquéreurs suite à la publication de l’annonce par l’agent, les mandants ont assuré la visite eux même et conclu la promesse de vente. Les vendeurs, bien qu’ayant informé l’agence immobilière, n’ont pas laissé à l’agent la possibilité de faire visiter et donc de négocier avec les acquéreurs, ce qui représente pourtant le point de départ d’une vente immobilière. Le préjudice a été estimé à 7 000 euros, correspondant à la commission de l’agent.

 

 

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Ma Prime Renov : Accessible au propriétaire bailleur depuis juillet 2021

Ma Prime Renov : Accessible au propriétaire bailleur depuis juillet 2021

Alors que le nouveau DPE est entré en vigueur au 1er juillet 2021 et que la loi climat a été officiellement adoptée le 20 juillet ; le gouvernement a décidé d’ouvrir l’aide Ma Prime Renov aux propriétaires bailleurs. En effet, l’état souhaite inciter la rénovation des logements énergivores. Et cela peut être une aubaine pour les bailleurs qui souhaitent éviter les sanctions liées à la nouvelle loi ! 

Tour d’horizon des principales questions autour de cette prime : Conditions, travaux, montant !

Ma Prime renov : Quelles sont les conditions d’obtention ?

Ma prime renov est une subvention versée par l’ANAH. Elle remplace le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Elle permet au propriétaire bailleur d’obtenir une aide afin d’effectuer des travaux de rénovation permettant d’améliorer le logement.

Pour être éligible, il faut respecter les conditions suivantes :

  • Être propriétaire, personne physique ;
  • S’engager à louer son bien ;
  • Ne pas inclure Ma Prime Rénov dans le loyer.

Par ailleurs, cette prime est ouverte quelles que soient les ressources et il est possible de rénover jusqu’à trois logements destinés à la location.

Quels sont les travaux éligibles pour obtenir la subvention ?

Les travaux pris en compte pour l’obtention de la subvention sont des travaux précisés par l’Arrêté du 17 novembre 2020. Ils doivent permettre de réaliser des économies d’énergie.

Cela comprend entre autres les travaux d’isolation (murs, parois vitrées, plafonds, combles…), les équipements de chauffage, la production d’eau chaude ou encore la rénovation globale du logement.

Cependant, pour être éligible, il convient de faire réaliser ses rénovations par des professionnels certifiés par le label RGE(reconnu garant de l’environnement).

De plus, pour obtenir ma prime Renov, l’inscription sur le site : www.maprimerenov.gouv.fr est indispensable. Cette démarche permet ainsi de déposer son projet et d’obtenir une confirmation et le montant de la prime accordée.

Quel est le montant de la prime ?

L’annexe 1 de l’arrêté du 14 janvier 2020 défini le montant de Ma Prime Renov. 

La subvention se calcule en fonction des ressources du propriétaire bailleur et de la nature des travaux engagés. En effet, elle est dégressive et varie de 90% à 45% du devis selon la catégorie de revenus. 

À noter, le montant des travaux est plafonné en cas de cumul avec d’autres aides telles que les primes énergies (CEE)

La prime renov et éco PTZ !

La prime renov est également cumulable avec l’éco-prêt à taux zéro. Ce crédit accordé par les banques ayant signé une convention avec l’État permet ainsi de compléter le financement des travaux. Cependant, pour être éligibles les logements doivent être achevés depuis plus de 2 ans. De plus, une entreprise agréées RGE doit réaliser les travaux. Ainsi, le plafond du prêt accordé est de 30 000 € et peut financer en plus de la rénovation énergétique, des travaux supplémentaires comme une mise aux normes électriques par exemple.

C’est pourquoi, afin de permettre aux propriétaires de se renseigner sur les aides de l’état concernant les rénovations énergétiques, l’Adème a mis en place un simulateur afin de connaître toutes les subventions possibles et leurs conditions d’accès.  

 

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Lutte contre les logements vacants : un logiciel au service des communes

Lutte contre les logements vacants : un logiciel au service des communes

« Au 1ᵉʳ janvier 2020, la France métropolitaine compte 36,1 millions de logements » a publié l’INSEE. Parmi ces logements, la part d’habitations inoccupées ne cesse d’augmenter au fil des ans. Dans les zones tendues, ce sont autant de logements potentiels pour les résidents. Dans les communes en perte de dynamisme, cela contribue à la désertion des centres-villes. Dans ce contexte, plusieurs communes et territoires ont été retenus pour être pilotes dans le cadre du Plan national de lutte contre les logements vacants.

+1,3 % de logements vacants en plus chaque année

Selon l’Insee, un logement peut être considéré comme vacant s’il est inoccupé et remplit une ou plusieurs des conditions suivantes : « proposé à la vente, à la location ; déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation ; en attente de règlement de succession ; conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés ; sans affectation précise par le propriétaire (logement vétuste, etc.) ».

En 1982, on dénombrait 1,8 millions de logements vacants en France Métropolitaine, soit 7,8 % du parc immobilier. En 2020, ces logements inoccupés sont environ 3 millions et représentent désormais 8,3 % du parc immobilier. Seulement 200 000 font partie du parc immobilier privé.

 

Un plan national de lutte contre les logements vacants

Le 20 janvier 2021, le Gouvernement a lancé un appel à candidatures pour identifier des territoires pilotes dans le cadre du plan national de lutte contre les logements vacants. Si 237 collectivités se sont portées candidates, 68 ont été retenues par le ministère du Logement. Ces territoires peuvent expérimenter plusieurs outils tels que le logiciel « Zéro Logement Vacant » pour identifier les logements, contacter les propriétaires et les inciter à remettre leur logement sur le marché, ainsi que les crédits d’ingénierie complémentaires de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), accordés d’ici à la fin de l’année 2021.

L’ensemble des communes éligibles pourra par ailleurs accéder aux données LOVAC, un fichier qui combine les informations relatives à la taxation des biens et à la durée de vacance.

Parmi les communes et territoires retenus, citons par exemple Bordeaux Métropole qui dispose d’un accès à la solution numérique Zéro logement vacant depuis le mois de mai. Un dispositif qui vient s’ajouter à des solutions déjà en place pour améliorer l’accès au logement, comme l’encadrement des loyers (Bordeaux), ou le permis de louer et de diviser (Métropole) à partir de 2022. Les métropoles de Besançon, de Grenoble et de Lille, disposent également de l’outil depuis le printemps. En revanche, les métropoles de Lyon, de Montpellier et de Rennes devront quant à elle patienter jusqu’à la fin de l’année avant de pouvoir utiliser le logiciel.

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L’engouement pour le marché immobilier rural se confirme

L’engouement pour le marché immobilier rural se confirme

Depuis le premier confinement du mois de mars 2020, de nombreux Français ont pris la décision de quitter les grandes métropoles pour s’installer en banlieue, voire dans les villes moyennes. Mais pour certains, la transition a été encore plus franche et ils n’ont pas hésité à déménager dans des maisons de campagne. Le marché jusqu’alors délaissé est en plein essor.

Une maison à la campagne : la demande en hausse en 2020

Selon une étude de la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer), les transactions sur le marché des maisons de campagne ont connu un bond de +6,6 % en 2020. Et ce n’est pas tout ce qui a augmenté l’an dernier, leur prix aussi : +6,4 %. Désormais, précise l’étude, il faut débourser en moyenne 184 000 euros pour s’offrir une maison à la campagne.

Si cette hausse des prix s’explique en partie par l’augmentation globale de la surface des terrains des maisons vendues (+2,2 %), c’est surtout le sursaut de la demande qui en est la cause. 

Selon le réseau Patrick Besse, spécialiste des propriétés haut de gamme à la campagne, 2020 a été la meilleure année depuis les années 90. En contrepartie, preuve que les biens ruraux à vendre se raréfient, le groupe Mercure a quant à lui dû composer avec une offre stable dans les grands centres urbains (+ 1%), mais en berne en zones rurales (-26 %). Une tendance qui pourrait encore s’accentuer dans les mois à venir, quand on sait que les projets touristiques, qui se font pour beaucoup à la campagne, ont dû être mis en pause ces derniers mois.

Emballement des prix des maisons de campagne dans certains départements

Ce rebond engendre même un phénomène d’emballement des prix dans certains départements, note le groupe Safer.

En Côte-d’Or, dans l’Yonne, les Yvelines et la Somme, les prix des maisons de campagne ont augmenté jusqu’à 19,4 %. En Haute-Marne et dans les Hautes-Alpes, la hausse des prix est là aussi supérieure à 10 %, et le nombre de transactions, à 20 % en 2020. En Haute-Saône et dans le Vaucluse, les transactions ont grimpé de 9 % et les prix respectivement de 10,4 % et 11,4 %. Même tendance en Normandie où l’Orne a vu le nombre de transactions bondir de 22,5 %, et les prix de 8,2 %. 

La recherche de plus d’espace, d’un jardin et la généralisation du télétravail sont à l’origine de ce dynamisme retrouvé pour le marché immobilier rural. Un exode qui pourrait s’inscrire dans la durée note Emmanuel Hyest, président de la FNSafer, et qui se confirme en tous cas depuis le début de l’année 2021. Car si les Français changent de résidence principale, c’est en partie pour « changer de lieu de vie et de façon de vivre ». 

L’étude révèle, enfin, que l’âge moyen des acquéreurs d’une maison à la campagne a augmenté de 7 mois l’an dernier, passant ainsi à 44 ans et 8 mois.

 

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