Selon une étude Opinion way pour SeLoger, réalisée en février 2021, les investisseurs locatifs sont nombreux à penser que la crise sanitaire est génératrice d’opportunités immobilières. Mieux, l’immobilier fait plus que jamais office de valeur refuge, loin devant la Bourse et l’assurance-vie. 

Pour 86 % des Français, l’immobilier est le placement à privilégier

Malgré les incertitudes économiques qui perdurent, l’immobilier continue de tirer son épingle du jeu. Preuve en est, 86 % des Français interrogés dans le cadre d’une étude n’hésitent pas à investir dans la pierre, contre 6 % pour la Bourse et 4 % pour l’assurance-vie. 72 % des investisseurs locatifs sont quant à eux confiants quant à la réalisation de leur projet dans les 12 mois et 67 % estiment même que la crise aura créé des opportunités. 

Il faut dire qu’investir dans l’immobilier locatif s’inscrit toujours dans des objectifs pragmatiques, qui ont pu se renforcer ces derniers mois par un besoin de sécurité. Ainsi, 29 % des investisseurs cherchent un complément de revenu, 28 % souhaitent préparer leur retraite en se constituant un patrimoine et 21 % pensent à leurs enfants et voient en l’immobilier locatif un bon moyen de préparer leur succession. 

Des opportunités immobilières engendrées par le télétravail ?

En septembre 2020 déjà, SeLoger avait mené une étude similaire. 80 % des personnes interrogées considéraient alors l’immobilier comme le placement le plus attractif depuis le début de la crise sanitaire en France, et 61 % voyaient en la crise une source potentielle de nouvelles opportunités immobilières. Un sentiment expliqué par la généralisation du télétravail, l’intérêt retrouvé pour les villes moyennes et les maisons avec jardin. Autant de nouvelles attentes qui ont considérablement redessiné le marché et qui peuvent influer sur les prix. À l’automne 2020 par exemple, 25 % des Franciliens souhaitaient s’installer en Province contre 23 % en septembre, 18 % en mai et 14 % en février.

Concrètement, les opportunités anticipées par les investisseurs peuvent prendre plusieurs formes. En ville et dans les zones tendues en général, les problèmes liés à l’obtention d’un financement, la baisse du nombre de visites en raison des protocoles sanitaires et les tempéraments méfiants peuvent entraîner une baisse de la concurrence entre les acquéreurs. De même, l’offre pourrait être, en tout cas temporairement, plus importante en raison des problèmes financiers, mutations et autres déménagements dont certains ont été accélérés par la crise et les confinements. En Province, le télétravail et les envies d’espace qui redynamisent le marché immobilier, engendrent aussi une hausse des prix. Certains secteurs à fort potentiel, pourtant encore en sommeil, peuvent toutefois être dès à présent étudiés.

Investir à proximité de sa résidence principale

Avant d’investir, 8 futurs acquéreurs sur 10 déclarent se tenir informés des dispositifs de défiscalisation existants, tels que le dispositif Pinel. Ils sont toutefois un peu moins (5 sur 10) à connaître le dispositif Denormandie, proche du Pinel, mais recentré sur l’immobilier locatif ancien avec travaux, dans les villes moyennes dégradées.

Une constante se retrouve chez 80 % des personnes interrogées : l’importance de connaître l’environnement et la zone d’achat avant d’investir. Cela permet de mieux anticiper les projets urbains et la demande locative et donc de réduire le taux de vacance. Pour cette raison, les investisseurs locatifs sont nombreux à privilégier un achat immobilier à proximité de leur résidence principale.

Cinquième Rue

Mutation professionnelle, séparation, divorce ou au contraire mariage ou naissance d’un enfant. Les situations qui peuvent conduire à vouloir vendre un bien occupé sont nombreuses. Bonne nouvelle, il n’est pas nécessaire d’attendre la fin du bail de location pour le faire. Certaines règles doivent toutefois être respectées. 

Le locataire est-il prioritaire sur la vente ?

Il est d’usage de considérer que le locataire dispose d’un « droit de priorité » en cas de mise en vente du logement qu’il habite. Si c’est vrai dans certains cas, ce n’est toutefois pas systématique. Le droit de préemption du locataire s’applique dans quatre cas :

• Lorsque le logement fait l’objet d’une première vente suite à une division d’un immeuble en plusieurs lots,
• Lorsque le propriétaire souhaite vendre le bien libre : le bail doit alors non seulement arriver à terme, et un congé valant offre de vente doit être envoyé au locataire, au plus tard six mois avant la fin du contrat,
• Lorsque tous les appartements d’un immeuble de plus de cinq logements sont vendus en même temps,
• Lorsque la vente porte sur plus de dix logements.

Dans tous les autres cas, et notamment si le logement est loué meublé, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas. Si un congé valant offre de vente lui a été donné et que le locataire refuse l’achat ou s’abstient de répondre. Alors il doit quitter les lieux à la date de fin du contrat de location.

Les obligations du propriétaire pour vendre un bien occupé

Le locataire a deux mois pour formuler sa réponse. L’offre, quant à elle, doit respecter un strict formalisme. Le prix, les conditions de vente et la description du bien doivent notamment être détaillés sous peine de nullité. Le propriétaire doit en outre proposer les mêmes conditions de vente au locataire et aux futurs acquéreurs.

La chambre des notaires de Paris précise que « le propriétaire-bailleur souhaitant vendre son logement loué doit mettre son locataire, le conjoint de celui-ci ou son (sa) partenaire pacsé(e), en mesure d’exercer le droit de préemption qui lui est reconnu par la loi. Si plusieurs personnes sont cotitulaires du bail, le congé doit être donné à chacun des locataires ».

Dans certains cas, toutefois, le droit de préemption du locataire s’annule : lorsque le propriétaire décide de vendre son bien à un membre de sa famille, lorsque le logement est déclaré inhabitable. Ou bien lorsque la mairie exerce son droit de préemption.

Avantages et inconvénients de vendre un bien déjà loué

Un logement vendu occupé se voit généralement appliquer une décote par rapport à un bien ayant les mêmes caractéristiques, mais vendu libre. Celle-ci dépend notamment des caractéristiques du bien, du montant du loyer et de la date de fin du bail. Si les locations « loi 1948 » sont les plus impactées par la décote à la vente (de l’ordre de 40 à 50 %), les biens loués meublés sont en revanche relativement épargnés, les contrats de location étant plus courts.

Reste qu’acquérir un bien occupé peut représenter une opportunité pour les investisseurs qui n’ont alors pas à se soucier de trouver un locataire. Pour le vendeur, c’est également la garantie de percevoir des loyers jusqu’à la conclusion de la vente. Si le propriétaire n’est pas toujours tenu de prévenir le locataire en cas de vente de son logement. Cela peut être néanmoins pertinent de le faire, notamment pour pouvoir organiser des visites.

Cinquième Rue

C’est l’une des résultantes des décrets d’application de la loi Alur de 2014. Le « permis de louer », créé pour lutter contre l’habitat indigne, n’était encore appliqué que marginalement en 2017. 4 ans plus tard, de plus en plus de villes n’hésitent pas à conditionner la location d’un bien à une déclaration préalable ou à une autorisation de la mairie. C’est notamment le cas à Bordeaux, où les quartiers sud, Marne, Yser et Belcier seront soumis au dispositif à partir du 1^er janvier 2022.

Déclaration ou autorisation de louer : la lutte contre l’habitat indigne

Le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016, relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location, vient compléter les dispositions de la loi Alur de 2014. Il s’agit d’un dispositif préventif de lutte contre l’habitat indigne. Il permet aux communes qui le souhaitent, d’imposer une déclaration de mise en location ou une demande d’autorisation préalable de mise en location avant toute conclusion de bail locatif.

Concernant la déclaration, moins contraignante, elle doit être effectuée par le bailleur ou le mandataire d’un bien du parc privé, dans les 15 jours qui suivent la signature d’un contrat de location. À ce sujet, le décret précise qu’« une mise en location, une relocation ou une nouvelle mise en location sont définies comme étant la conclusion d’un contrat de location ». Quant à l’autorisation, elle demande un peu d’anticipation puisque la mairie dispose d’un délai d’un mois pour formuler sa réponse (l’absence de réponse vaut acceptation). Celle-ci doit être annexée au contrat de location. Les contrevenants s’exposent à une amende de 5 000 € pour défaut de déclaration et de 15 000 € pour défaut d’autorisation ou si le logement est loué malgré un rejet.

Lorsqu’une autorisation est requise, la mairie de la commune où se trouve le bien mandate un expert (les services de l’hygiène par exemple) pour organiser une visite afin de s’assurer que le logement répond aux normes en vigueur, est sécurisé et salubre. Cette démarche permet également de démasquer les marchands de sommeil. Même si en pratique, les communes sont peu nombreuses à le faire, la loi les autorise à facturer le permis de louer aux bailleurs. Son montant peut atteindre une centaine d’euros.

Bientôt le permis de louer à Bordeaux et dans 13 communes de la métropole

Au 31 décembre 2019, L’ANAH dénombrait une trentaine de villes où le permis de louer était appliqué. Celui-ci peut porter sur tout ou partie d’une commune, et même sur un type de logement. C’est par exemple le cas de 22 communes de la métropole lilloise depuis le 1er avril 2019 et du quartier de Noailles à Marseille depuis le 15 octobre 2019.

Sur la plateforme Facil Habitat, l’ANAH rappelle que « le « permis de louer » s’applique aux locations à usage de résidence principale, vides ou meublées. Il ne s’applique pas aux locations de logements sociaux ni à ceux faisant l’objet d’une convention APL avec l’Etat ou aux baux commerciaux ». Et de préciser que « les locations touristiques ne sont pas concernées par cette démarche ».

À Bordeaux, le permis de louer sous la forme d’une autorisation préalable, entrera en vigueur à partir du 1^er janvier 2022. Il s’appliquera dans les quartiers Marne, Yser et Belcier, situés au sud. Il concernera également les communes voisines d’Eysines, Floirac, Le Haillan, Lormont et Saint Louis de Montferrand. Bassens, Bègles et Cenon ont quant à elles décidé d’imposer la déclaration pour tout ou partie de leur parc locatif privé. À Ambarès-et-Lagrave, Gradignan, Lormont, Mérignac et Saint-Médard-en-Jalles, les mesures appliquées seront à mi-chemin entre la déclaration et l’autorisation. Notons qu’un peu plus loin, les communes de Blaye, Lesparre et Libourne appliquent déjà le dispositif. La mesure a été votée par le Conseil de Bordeaux Métropole le 18 mars dernier, il s’agit d’une phase test de deux ans.

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Le site d’annonces immobilières SeLoger a analysé les prix de vente des places de parking et des boxs dans les 32 plus grandes villes françaises. Il en résulte une rentabilité nette pouvant flirter avec les 8 %, faisant de l’investissement dans une place de parking un placement lucratif. Mais comme tout investissement, encore faut-il bien sélectionner le bien et sa situation géographique, et veiller aux frais annexes.

Place de parking : la demande en hausse, l’offre en baisse

Quand il s’agit de placer son argent dans un investissement locatif, il est primordial de veiller au prix d’achat ainsi qu’au montant du loyer pour en déduire la rentabilité. Une rentabilité qui dépend de la localisation du bien, de sa nature et du montant des charges. Comme l’analyse le magazine Capital, à partir d’une étude du site SeLoger, publiée en mars, les places de parking peuvent dès lors être plus rentables qu’un investissement immobilier traditionnel.

Investir dans une place de parking est tout d’abord plus accessible qu’un appartement ou une maison. En moyenne, il faut compter 23 885 euros, ce qui en fait un placement pour toutes les bourses, y compris celles des plus jeunes et des plus modestes. Entre 2019 et 2020, le loyer moyen d’une place de stationnement a par ailleurs augmenté de 3,6 %. La raison ? Une offre qui s’étiole alors que la demande est grandissante, en hausse de 26,3 % en douze mois. Enfin, la gestion est beaucoup plus souple.

Investir dans un parking : quelles villes offrent la meilleure rentabilité ? 

Il est toutefois important de tenir compte des disparités géographiques. Ainsi, comme le révèle SeLoger, les villes de Strasbourg (67), Saint-Denis (93) et Rouen (76) se trouvent en tête des villes où acheter puis louer une place de parking, est le plus rentable. À Strasbourg par exemple, le prix moyen de 686 €/m², en baisse de 34 % sur un an, est à mettre en parallèle avec un loyer moyen de 7 €/m², en hausse de 11 % sur un an. De quoi bénéficier d’une rentabilité nette de 8,1 %, ce qui permet d’amortir très rapidement sa mise de départ. 

À l’inverse, à Bordeaux, Nantes et Angers, la rentabilité nette n’atteint que 2,6 ou 2,7 %. La faible évolution des loyers ne permet pas de compenser l’augmentation des prix de vente.

Rentabilité locative : attention aux frais annexes

Pour sécuriser son placement, il est impératif de tenir compte de la situation géographique du bien. Si la ville doit être dynamique pour se prémunir contre un trop fort taux de vacance locative, il faut également veiller aux infrastructures et équipements situés à proximité. Comme le note Capital, la présence d’une offre de stationnement gratuite dans les environs peut, en outre, représenter un frein.

Enfin, il ne faut pas négliger les éventuels frais de copropriété et le montant de la taxe foncière qui peuvent peser lourd dans la balance, en particulier dans les grandes métropoles.

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